アパート・マンションの法律と契約

賃貸のアパート・マンションを規制する法律は、借地借家法(または旧借家法)です。

 

借地借家法も基本的には借家人保護という立場を貫いているのです。

 

アパート・マンションの入居者との契約は法律的には借家契約といわれるもので、借地借家法の適用があります。

 

この法律のポイントを述べると以下のようになります。

 
① 建物賃貸借の期間は1年以上。-年未満は期間の定めのない賃貸借となる。定期借家契約は制限なし。

 
② 家主が更新の拒絶をする場合には、期間の満了の前の1年から6か月前に通知しなければならない。

 
これがないと従前と同一の条件で更新(法定更新)される。また、更新拒絶をしても、借家人が継続使用を望む場合には、家主側に正当事由がなければ明け渡してもらえない。

 
※正当事由は、建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経緯、建物の利用状況および建物の現況、明渡しに伴う財産上の給付の申出などを総合的に判断して、裁判所が決めます。

 
ただし、定期借家契約の場合は別。

 
※定期借家契約とは、契約期間満了後、正当事由の有無に関係なく終了する契約です。

 
③家賃の増減額でトラブルが生じたときは、いきなり訴訟はできず、まず調停をしなければならない。

 
④ 家主の同意を得て付加したもの(造作)については、家主は時価で買い取らなければならない。ただし、これについては契約で「買い取らな
い」と定めても有効です。

 

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定期借地権付きの建売住宅を買いたいが

Q.手頃な値段で建売住宅が売りに出ました。広さも住環境も申し分ないので、契約しようと思います。ただ定期借地権付きというのが気になりますが

 

この建売住宅は借地上の建物です。

 
ですから、敷地の所有者である地主に地代を払う必要があります。

 

 

また、定期借地権は更新のない借地権のことです。

 

 

契約期間が終了したら、地主に土地を必ず返さなければなりません。

 

 

ただし、土地付きの物件と比べ安価なのが普通ですから、土地所有を目的としない人向きです。

 

 
なお、定期借地権には、

 

 

①一般定期借地権(借地借家法辺条)、

 

 

②建物譲渡特約付借地権(同M条)、

 

 

③事業用借地権(同お条)の3種類があります。

 

 

③の事業用借地権は、事業用の建物所有が目的ですから、ご問の建売住宅は、①か② です。

 
① の一般定期借地権は、借地権の存続期間が叩年以上です。

 

 

この定期借地権は、建物の再築による存続期間の延長がなく、また借地人は地主に建物買取請求をできません。

 
② の建物譲渡特約付借地権の存続期間は初年以上です。

 

この契約では、契約期間終了後に、地上に建物があると、借地人は相当の対価(買取時の時価)で、地主に建物を買い取るよう求められます。

 

 

地主が買い取ると借地椛は消滅しますが、その建物に借地人や、その他の借家人が住んでいる場合には、借家権は残るのです。

 

 

借地人らが地主に借家契約の締結を求めると、借家契約が結ばれたとみなされ、地主は建物を買い取っても、建物の住人にただちに立退きを求められません。

借地を無断で譲渡された場合に契約解除ができるもか?

Q.先代に土地を貸し、現在はその長男が住んでいる建物が、地主の私に無断で、DVDのレンタルショップに売られてしまいました。借地権の無断譲渡に当たると思いますので、契約を解除したいと思いますが・・

 

 

 

他人のものを借りて利用している者は、貸主の承諾なく他人にこの権利(賃借権)を譲渡することはできません。

 

 

 

これに違反すると、貸主は賃貸借契約を解除することができます(民法612条)。

 

 
ただし、裁判例は、形の上で無断譲渡が認められでも、地主と借地人との信頼関係を破壊しない特別の事情があると認められる場合には、地主は借地契約を解除できないと、条件をつけています。

 

 

たとえば、借地人の個人経営を法人組織に改めただけとか、譲渡人と譲受人が、同居の親族その他特殊の関係に当たるとか、譲渡などが一時的で、すぐに元に戻るものである場合、などです。

 

 
おたずねのケlスは、第三者に家屋を譲渡(確認する必要がある)し、承諾もなくビデオショップに改造されているなど悪質ですから、典型的な無断譲渡であり、地主と借地人間の信頼関係は破壊されたと考えるべきで、契約の解除ができるでしょう。

どんな場合に地主は更新拒絶することができるのか?

Q.昭和20年代の終わりから借地に家を建てて暮うしてきました。借地期間満了の3か月前に文書で借地契約の更新を請求したところ、地主かう、期間満了後は、家を取り壊して明け渡してくれ、あとは結婚する子どもの家を建てるというのです。応じなければなりませんか?

 

 

借地上の建物が存在している限り、借地期間が満了しても、借地人が契約の更新を請求した場合には、前契約と同一の条件で更新され、地主に
正当の事由がある場合に限って、更新を拒むことができるとしています(借地法4条1項)。

 

 
「正当の事由」とは、地主が、自分で土地を使う必要がある場合などで、子どもの家を建てるという理由は、いちおう自己使用の必要がある場合といえます。

 
しかし、正当の事由の判断には、借り手側の土地を必要とする理由との比較考量によって結論を出さなければなりませんから、右の理由だけでは、地主側に正当の事由があるとはいえないでしょう。

 
あなたが、住居として家を持ち、その家が普通に存在しているかぎり、借地契約が地主の都合によって終了することはない、と考えてよいと思います。

 

 

 

更新料は必ず支払わなければならないのか

Q.私は、昭和初年代に、期間30年で都下の土地を借地してソパ屋を開業していますが、最近、地主かう契約期聞が満了するので、契約を更新したければ、1平方メートル当たりの時価10万円の10%の更新料を払って欲しいといってきました。この計算でいくと、240平方メートルで240万円になりますが、支払わなければなりませんか?

 

 

おたずねのケースは、「借地法」が適用されます。

 

 

借地法には、契約期聞が満了するにともなって、更新料を支払って契約を更新するという制度はなく、地主側が更新を拒絶する正当な事由がないときは、同一条件で契約は更新されることになっています。

 

 

これを法定更新といいます。

 

 
しかし、当事者の合意で借地契約を更新することを認めている場合には、借主から地主に更新料が支払われる場合もあります。

 

 

というのは借地契約は何十年にも及ぶ継続的な閑係ですから、地主との聞を円満に保つ配慮があるわけです。

 

 
あなたが、納得いく更新料なら支払ってもよいというなら、金額について地主と協議を重ねることです。

 

 
たとえ折り合いがつかなくても、契約を解除されることはありません。

 

 

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賃料のトラブルで供託されたが契約解除はできないのか

Q.戦前、父の代か5160平方メートルの土地を庖舗兼住居所有を目的に貸していますが、公租公課の値上がりによって、賃料(地代)を月額ロ万円に増額請求したところ、借主は、公租公課の額を下回る月額6万円の額が相当賃料額だとして供託してきました。月額6万円の賃料は、昭和田年8月に増額されて以来据え置かれたものです。賃料不払いを理由に、賃貸借契約は解除できませんか?

 

 

戦前からの借地ですから、借地法条2項の地代噌額紛争の問題です。

 

 
同様のことは、平成4年8月1日から施行された借地借家法日条2項にも関係しま借地法ロ条2項は、貸主から地代増額請求があれば、請求時に当然に適正額に増額されることを前提にして、借地権者は、増額を正当とする判決の確定までは、「相当ト認ムル」賃料を払えば足りる(支払額が結果的に適正額に不足していても債務不履行にはならない)が、右の判決が確定したときは、不足額および年1
割の利息を支払わなければならないとした規定です。

 

 
「相当ト認ムル」額は、借主が主観的に相当と認める額(通常、従前の地代)でよいのですが、ただ公租公課の額を下回ることを借主が知っていた場合には、債務不履行になるとの判例(最高裁・平成8年7月ロ日判決)が出ていますから、この場合も契約解除の可能性があります。

 

 

借地のトラブルは財産的価値が大きいので専門家に相談すること

副主要なトラブルの原因

 
借地契約とは、土地を借り、その土地を使用収益する契約です。

 

 

借地人(賃借入)は地代を支払い、地主(賃貸人)は土地を使用収訴させる義務を負っています。

 

 

この借地契約は、地主と借地人とが対等な立場に立って結ぼれる契約で、その根拠は民法とその特別法である借地借家法(借地上に借地人が建物を建てる場合) に規定されています。

 

 
なお、借地契約の主なトラブルは、だいたい次のようなものです。

 

 
①賃料(地代)をめぐる争い
② 契約の更新をめぐる争い
① 借地の用法変更をめぐる争い
④ 借地権の譲渡をめぐる争い
⑤ 定期借地権の設定・運用の争い

 
この他、契約期間中に、借地上の建物が焼失または消滅した時、借地上に再度建物を建てられるかなども、借地人と地主の間でトラブルになりやすい問題です。

 

 
また、借地椛の譲渡をめぐる争いでは、地主の承諾なしに無断譲渡した転貸借もあり、この場合には借地人および転貸人は地主から明渡しを求められます。

 

 
国紛争解決の手法地主と借地人との聞のトラブルは、話合いがダメなら、最終的には民事訴訟で解決するしかありませんが、地代の増額あるいは減額を請求する場合には、まず調停を申し立てることになっています(民事調停法M条の2)。

 

 
また、借地をめぐるトラブル独特の紛争解決法として、借地非訟事件手続きがあります。

 

 

これは、借地人と地主との利害調整を図るもので、借地人の申立てにより、地方裁判所(簡易裁判所の場合もある)が地主に代って借地人に借地権に関する許可を与える手続きです。

 

 
具体的には、①借地条件変更の申立、②増改築の承諾に代わる許可申立、①建物の任意譲渡に伴う借地権
譲渡・転貸許可の申立、④更新後の再建築について地主の承諾に代わる許可の申立、などがあります。

定期借地権による土地の賃貸借と注意点

平成4年8月に施行された借地借家法では、更新のない(契約期間の満了時には返してもらえる)定期借地権の制度が導入されました。

 

 

定期借地権とは

 

 

定期借地権とは、契約期間満了時に土地を返してもらえる、更新のない借地権のことです。これは、いったん貸してしまったら余程の事情がないかぎり返してもらえないという旧借地法下の現実に配慮したもので

 

 

〔定期借地権のタイプ〕

 
① 一般定期借地権存続期間を叩年以上、という長期にする場合には、契約の更新や、建物の築造による存
続期間の延長がなく、また、建物の買取り請求もしないという約束の、消滅雌実の借地権を設定することができるというものです。

 

 

 

ただし、この場合の契約は、公正証書などの「書面」によってしなければなりません。

 

 
②建物譲渡特約付き借地権|これも、更新なしの借地権です。契約で借地権の設定後初年以上を経過した日に、借地上の建物を地主に譲渡するということを定めることができます。

 

 

借地権は当然に消滅し、したがって借地の更新はありません。

 

 

 

この建物については、建物を使用していた者は地主に対し、建物の買取りを請求することができます。

 

 
①事業用借地権|更新がない借地権の3番目として、もっぱら事業の用に供する建物所有のための借地権が
あります(居住の用に供するものは、事業のためのものでも適用はありません)。

 

 

 

この場合は、存続期間は凶年以上回年未満(平成却年1月1日改正法施行)でなければならず、借地権の設定契約は公正証書でしなければ効力はありません。

 

 

 

定期借地権の活用事例

 

 

定期借地権の制度は、個人の土地所有者が利用するというよりは、現在のところ建設会社やデイベロッパーがこの制度を活用しているようです。

 

 

つまり、こうした業者が土地所有者と交渉して、借地権付き分譲住宅として販売したり、建築条件付きで土地を販売するというものです。

 

 

供給実績をみると、平成6年ごろから伸びはじめ、平成幻年度末までに累計で約7万戸に上っています。

 

 
平成同年中の供給戸数は2461戸で、内訳は、戸建住宅422戸、マンション等2039戸となっています。

 

 
借地権付き住宅は、一般の土地付き住宅に比較すると安く供給されることになります。

 

 

 

その理由は、土地を所有するのではなく、あくまで借りているに過ぎないことにあります。

 

 
それも、今までの借地権がほとんど半永久的に更新により使用できるのと違い、契約期間満了時に返避しなければならないからです。

 

 
これを数値に置き直せば、土地を所有している場合の権利を叩とすると、普通の借地権が619割、定期借地権は213割の評価といわれています。

 

 

つまり、定期借地椛の場合、借り手側としての土地の評価額は213倍で、住宅を販売するときは、土地についてはこの価格程度で供給できるというものです。

 

 

定期借地権付き住宅の販売と契約

 

 

定期借地椛の設定は、個人間でもできますが、現在は、先にも述べましたが、業者が中に入るのがほとん
どです。

 

 

販売方式としては、①転売方式(業者が地主と借地契約を結び、建物を建築して定期借地権付き住宅として販売する)、② 代理方式(業者が地主と代理契約を結んで購入者を探し、その土地にその業者によって住宅建築することを条件に販売する方式で、定期借地権設定の契約は地主と購入者の間で行う)、① 転売方式(業者が地主と定期借地権の設定契約を結び、建物を建てて購入者を探し、業者と購入者との間で定期借地権の転貸借契約を設定し、建物と共に分譲する)の3つがあります。

 

 

こうした定期借地権で土地を貸す場合、業者の選定が最も重要です。

 

 
金銭授受はどうなるかを借地権付き分譲住宅を例に解説します。

 

 
①保証金定期借地権の設定契約に際して、地主に預けるものです。

 

 

原(建物収では、契約期間終了時に借主に返還することになり則として、去時)ます。

 

 

相場としては、土地の時価の213割程度と思ってください。

 

 

なお、建物放置の危険を考えておく必要があります。

 

 
①権利金|これは定期借地権の設定の対価として、購入者が支払うもので、返還されることはありません。

 

 
相場としては、いちがいにいえませんが、保証金より安いようです。

 

 
①敷金|これは地代が支払われない場合などのときに補てんされる性質のもので、地代分の112年分といわれますが、実例は少なく、契約において定まることと思ってください。

 

 
敷金は契約終了時に返還されます。

 

 
④地代地代の算定法は、①積算法(土地の利回りを基礎に経費などを加えていくて②収益法(同じような土地の利用状況を想定して賃料をだす) ③比準法(隣近所の土地の賃料を調査して、これに修正を加える)などがありますが、これといった決め手となるものはありません。

 

借地の法律はどうなっているか

土地を建物所有を目的で貸す場合(借り手が建物を建てる)には、賃借権(建物の登記をする)または地上権(地上権の設定登記)が設定されることになります。
この権利を借地権と呼び、借地借家法が適用されます。

 

 

土地を貸した場合の法律

 

 

以前は宅地用に土地を貸す場合、旧借地法(大正叩年制定、平成4年廃止)の適用があり、いったん貸してしまうと、余程の事情がないかぎり、法定更新されてしまい戻ってこないとの理由から、貸し手は皆無に近い状況でした。

 
この反省から、平成4年に施行された借地借家法では、契約の期間満了時には戻ってくるという定期借地権の制度が新設されました。とはいうものの、旧借地法下で契約がなされた(平成4年7月白日以前)借地契約については、旧借地法が依然として適用され、従前のままの状態です。

 
なお、借地借家法(または旧借地法)が適用になるのは、あくまで建物所有の目的で貸す場合であり、建物を建てない資材置場や、駐車場として車の駐車のために貸す場合などには、借地借家法(または旧借地法)の適用はありません。また、使用貸借(タダで貸した場合)は借地借家法の適用はなく、一時使用の場合も借地借家法の適用はありますが、存続期間や更新などの重要な部分の適用がありませんので、通常、土地は返してもらえます。

 

 

 

普通借地権

 

①借地権の存続期間は初年で、更新後の存続期間は原則叩年(I回目
の更新時のみ初年)です。

 

 

ただし、旧借地法が継続適用になる平成4年7月白日以前に結ばれた契約の場合には、堅固な建物を建てる場合は初年(更新後も初年、契約の定めがなければ印年)、非堅固な建物を建てる場合は初年(更新後も却年、契約の定めがなければ羽年) というものです。

 
② この借地権の存続期間が満了するとき、地主に正当事由がない場合には、建物があり借地人が使用の継続を望むときには法定更新されます。

 
※正当事由の有無は、借地人が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過および土地の利用状況、土地明渡しに伴う地主の条件の提示の内容(金銭の給付)などを、総合的に裁判官が判断して決めます。

 
なお、ほとんどの場合、地主が更新を拒絶しても借地人が更新を望めば、契約が更新されるのが実情です。

 
③ また、借地権の存続期間が満了して、契約の更新がない場合には、借地人は地主に対して、建物その他の付属物の買取を時価で請求できるとしています。

 

 

ただし、契約の終了が、借地人の借地料の滞納などの契約違反に基づく場合には、この買取請求は認められません。

 
④地代等が不相当となったときは当古学者の双方が増減額の請求ができるものとし、話がつかなければ、相当の額を供託し、まず調停による紛争解決を図る(調停前置主義)ことが定めています。

 
⑤借地権が賃借権の場合には、借地上の建物を他人に譲渡するときは、借地権の譲渡・転貸にあたり、地主の承諾または裁判所の許可が必要です。

 
普通借地は前記、正当事由がなかなか認められないことなどから、新たな契約はなされていないのが実情です。

 

 

 

定期借地権

 

 

借地借家法で新設された定期借地権は、ここまで解説した一般の借地権と違い、一定期間後に必ず土地を返還してもらえるというものです。

 
その分、普通借地椛よりも、賃料は通常、安く設定されます。

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